משכנתא עם תאומים – אפשרי?

עינת רוזנברג

0 432

מכירים את הסיפור “הבית של יעל”? בוודאי שכן, ואת “דירה להשכיר?” שאלה די מיותרת… הסיפורים  המקסימים הללו שזורים עמוק בזיכרונות הילדות הישראלית של כולנו, וכיום אנו אף מספרים אותם באהבה לילדינו. מבלי משים, הסיפורים משקפים בדרך משעשעת את המסע המפרך של רובנו להגשמת החלום – מציאת מקום מגורים ראוי ובר השגה. כמו צעירים רבים, גם יעל החמודה יוצאת מבית הוריה כדי לחפש בית שיהיה רק שלה ורבים יוכלו להזדהות עם היונה, הדיירת החדשה במגדל, שנאלצה להסתפק בדירה שכורה בקומה חמישית ללא מעלית, רק כדי לזכות בשכנים טובים…  

בעולם המבוגרים, המסע הלא פשוט הזה לרוב מחייב גם לקיחת משכנתא.

ביוני 2019 ניטלו הלוואות משכנתא בסך כולל של כ- 6 מיליארד ש”ח, ומדובר בגידול של כ- 14% אל מול חודש יוני 2018. המומחים מייחסים זאת לסיומם של פרויקטי מחיר למשתכן, המחייבים תשלום עבור הדירות, וכן למגמת גידול ברוכשי דירות להשקעה.

במקביל, מדי פעם עולים רעיונות כגון הקטנת הדרישה להון עצמי עבור קבלת משכנתא ל-10%, מה שיאפשר מימון 90% מעלות רכישת הדירה ע”י המשכנתא (במקום ההגבלה הקיימת כיום, אשר משתנה בהתאם למטרת רכישת הדירה – מגורים או השקעה). הצעה זו אומנם תקל על רוכשי הדירות להשיג מימון, אך תגדיל את סכום החוב שיחובו במשך שנים רבות.

בקיצור? כבר הבנתם מה אני רוצה לומר.

רכישת דירה היא תמיד נושא חם, ומשכנתא תמיד תיחשב לנושא סבוך, רגשי ואולי אפילו מפחיד.

 

אז בואו נעשה קצת סדר.

  1. הלוואת המשכנתא היא אחת ההלוואות הזולות (בריבית) הקיימות. למה? כי לעומת הלוואות אחרות, הסיכון שלוקח הגוף שמלווה את הכסף הוא נמוך. אפשר לשעבד נכס כנגד המשכנתא, ואף לבקש בטחונות נוספים כגון ערבים וביטוח חיים למשכנתא.

 

  1. אבל – זול יכול להיות יקר. הכיצד? כי נוכח ההיקף הגדול של הסכומים, רוב האנשים פורסים את החזר ההלוואה על פני זמן רב, מה שמייקר משמעותית את סך התשלום המוחזר בגין ההלוואה.

 

  1. איך קובעים את סכום המשכנתא המבוקש? זה קל, לא?
    בודקים מה הסכומים העומדים לרשותנו ומה עלות הדירה – ההפרש ביניהם יהיה סכום המשכנתא.

 

 

נכון? לא נכון!

אמנם יש לבדוק מהם הסכומים העומדים לרשותנו, אך צריך גם לשאול עצמנו שאלות כמו: איך נוודא כי הם יעמדו לרשותנו גם בעתיד? מה נדרש להוסיף לעלויות של מחיר הדירה הישיר? מה הסיכויים שלנו לפרוע את המשכנתא, או חלקה, בעתיד הקרוב, ועוד.

 

  1. מסלולי תשלום –
  • בנק ישראל קבע תמהיל מסלולים, בדגש על היקף ההלוואה המקסימלי למסלול בריבית משתנה.
    למה הוא נחשב מסוכן כל כך? כי הריבית היום במסלול זה נמוכה מאוד, וכאשר נקבעו הכללים (לפני כ – 10 שנים) צפוי היה שהריבית תתחיל לעלות.
    בינתיים, היא לא עולה ואף יש הצופים שתרד בטווח המיידי, אך הלוואת משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך וגם כיום לא ניתן לשלול תרחיש כזה בעתיד.
    המשמעות של העלאת ריבית, במסלול ריבית משתנה, הוא גידול בהחזר החודשי.
    1% העלאה בריבית (למשל מ-3% ל-4%) למשכנתא ממוצעת בגובה 700 אש”ח ל – 20 שנים משמעותה כ-360 ש”ח גידול בתשלומים החודשיים.
  • זה נכון גם לגבי מסלולים הצמודים למדד, שם הריבית ידועה מראש אך עלייה במדד תגרור גידול בהחזרים החודשיים.
  • כדי להקטין את הסיכון, הנחה בנק ישראל, כאמור, לקחת הלוואות בתמהילים שונים. יועצי המשכנתאות יוכלו לבנות לכם הלוואות בתמהיל מסלולים שונים.
  1. עמלת פירעון מוקדם – ה”קנס” שנדרש הלווה לשלם, במקרה שמחזיר את ההלוואה במועד מוקדם מזה שהתחייב בעת קבלתה. העמלה קיימת רק בחלק מהמסלולים וגם באלו שבהם היא קיימת, לא תמיד הלווה מחויב. במסלולי ריבית משתנה, למשל, לא קיימת עמלת פירעון מוקדם. למה? העמלה מיועדת לכיסוי הפסד הבנק מהפרשי שיעורי הריבית. אם התחייבנו לשלם ריבית מסוימת לכל אורך חיי ההלוואה, ובעת הפירעון המוקדם הריבית המקובלת על הלוואה כזו נמוכה יותר, הבנק מפסיד ועלינו לפצותו. אך אם הריבית גבוהה יותר מזו שהתחייבנו לשלם, או שמדובר במסלול ריבית משתנה, בו לא התחייבנו לריבית קבועה – הבנק יכול תמיד “למכור” שוב את הכסף שהחזרנו לו במחיר גבוה יותר.
    אז מה הקאץ’ במסלולי ריבית משתנה? שלא תמיד יהיה לנו הסכום הנדרש להחזר החודשי כאשר הריבית מתחילה לעלות.
  2. יש המתייחסים להלוואות מעבר למשכנתא כאל הון עצמי (גישור ע”ח קרן השתלמות, גישור ע”ח פנסיה ועוד). צריך לזכור שגם אם הבנק מאפשר את השילובים הללו, הלוואות צריך להחזיר.
    כלומר, יש לקחת בחשבון את סך ההחזרים החודשי עבור כל ההלוואות.

 

אז אולי לא כדאי בכלל לקנות דירה?
יכול להיות, ויש אנשים המסבירים מדוע העדיפו לשכור דירה על פני רכישה. אשתדל להסביר את הרציונאל העומד מאחורי בחירה זו באחד הטורים הקרובים.
אבל, חשוב לזכור – בכל אחת מהבחירות מדובר בניסיון לצפות את שצופן העתיד הפיננסי ולקיחת סיכון בהתאם לכך.

 

רוצים לדעת עוד, ואיך בעצם כדאי ורצוי להתנהל בנושא?

היכנסו לבלוג שלי

או פנו אליי

עינת רוזנברג
אודותיי:
 יועצת עצמאית בתחום השכר וההטבות, מרצה בארגונים על התנהלות פיננסית, וגם – עורכת סדנאות ומלווה יחידים בעולם כלכלת המשפחה.

בעלת נסיון של עשרות שנים בניהול בארגונים גדולים במשק בתחומים אלו, לרבות הקמת מוקדי מיצוי זכויות וניהול הקולקטיבים הגדולים במשק בתחום הביטוח.

אולי תאהבו גם עוד פוסטים

השאירו תגובה

כתובת המייל שלך לא תפורסם